这个问题真的好大，我尝试着用个人理解写写回答：
第一、国内商业地产运营模式有哪些？
在这里，我们把所有出售的性质模式都排除。既然讲运营，我们就说是自持运营的概念。
1、自持运营 ：主要就是开发商自建运营团队，从招商、运营、推广等全线条自己管理，自己经营。
2、大包租： 通过将商业地产资产以一个固定的价格转包给另外一个资产运营商。开发商收取固定租金，从而将风险转移到转租方。这种情况，租赁方有可能是一个专业的资产运营团队，也有可能是个二房东，通过再次转租获取利润差。
3、合作经营。 合作经营最大的不同就是大家通过合作公司，明确股权关系，从而实现利润共享，风险共担的运营模式。这种情况大部分是因为项目还不错，但开发商没有自己的团队，但又怕利润损失，所以通过捆绑一家专业运营公司，成立合资公司来管理此类项目。
4、轻资产。 很多人把大包租和合作经营也叫做轻资产，其实这些严格意义一定不叫轻资产。 轻资产的核心关键是，所有的关键费用都是由开发商负责，同时还需要支付一定比例的佣金或者管理费给到轻资产公司，并允许轻资产公司提取年底利润的一定比例。 所以，这里最大的不同就是轻资产公司基本在这个项目中不用支付任何费用（有时只需支付人工费用），风险由开发商承担，但是利润和好处轻资产要分成。这种模式应该最早就来自于国际品牌酒店。目前国内开发商做的国际品牌酒店基本是这个操作模式。为什么国际星级酒店这么喜欢中国，就是如此。
第二：分别有什么代表。
1、自持运营： 大部分的房地产开发商现在都开始自持商业运营，自持商业一般我们还有一个说法，叫做重资产持有，因为这个资产很重，回报期一般都较长。比如 华润旗下所有的商业万象城 都由华润自己商业团队管理， 大悦城系列 、 宝龙地产下的宝龙广场 等等。
2、大包租 。其实就是简单的租赁，这种形式其实也有很多，这种出现最多频率的就是原来最早的 百货和超市 。像最早 深圳的天虹商场 ，全部都是租赁物业来进行商场，基本只要是百货或者超市，90%以上的租赁物业。
3、合作经营。 合作经营我们目前看到的我觉得比较成功就是太古地产系列。除了北京太古里是太古地产单独开发的大型综合体以外，他目前在国内的其他项目基本都是和国内开发商合作，比如和远洋合作的 成都远洋太古里 ，和兴业集团合作的 上海兴业太古汇 ，这些全是合作共赢的明星产品，在业内也拥有较大的知名度。远洋和兴业有地，没有很好的商业运营能力，结合太古对商业地产的理解和把控，他们很容易就打造出真正永恒的精品。
4、轻资产 。最近最火的一定是 万达 。已经喊出了只接轻资产，开出300家以后，万达的规模越来越大，能不能赚钱，我其实并不乐观。
第三：未来趋势是什么
未来趋势一定是强者越强 。商业运营模式只是一种手段，只要能赚钱，其实每一种模式都是可以去操作的。最近不少的商业运营公司如万达、宝龙以及现在很红火的星盛商业都开始喊出只做轻资产的商业运营模式，主要其实还针对那些拿了好地块，又没专业运营能力的小房地产开发商。
随着城市更新的步伐，越来愈多的商业地块将会被释放 ，这些地块肯定骨头大于肉， 啃骨头需要专业的商业经营水平 。强强合作，一定是趋势。好的商业公司会更好，大大小小的开发商都会建立起自己商业的一亩三分地，赔个本没事， 至少要吆喝吆喝，忽悠政府我也是能做的 ，不就是为了拿地吗，大家真的都不容易。
以前也写过几篇商业地产趋势文章，供大家参考。
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